Theo nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, quý vừa qua, giá chào thuê văn phòng tại một số dự án cao cấp mới ở khu trung tâm thành phố như The Nexus, The Hallmark bắt đầu tăng sau khi đạt tỷ lệ lấp đầy đến 80%. Cụ thể, các văn phòng cao cấp (hạng A) đang có giá thuê trung bình gần 60 USD (tương đương 1,5 triệu đồng) mỗi m 2 một tháng, tăng 1,6% so với quý trước và 2% so với cùng kỳ 2023.

Với phân khúc trung cấp (hạng B), giá chào thuê cũng cao hơn quý trước 0,5% và cùng kỳ 2,6% lên gần 35 USD (khoảng 875.000 đồng) mỗi m2 một tháng. Đà tăng của các văn phòng hạng B phần lớn do hai dự án mới là ThaiSquare The Merit và E.Town 6 điều chỉnh giá thuê với các diện tích còn trống.

Ba tháng qua, thị trường văn phòng TP HCM cũng chứng kiến nhiều hợp đồng thuê mới được ký kết ở các tòa nhà hạng A. Phần lớn giao dịch đến từ nhóm khách thuộc ngành công nghệ thông tin và công nghệ cao với diện tích thuê lớn, trung bình từ 3.000-10.000 m2, tập trung vào các tòa nhà OfficeHaus, The Nexus và The Hallmark.

"Nhu cầu thuê văn phòng mới đang tăng cao và ổn định hơn so với năm ngoái, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường trung bình đạt 88-90%. Điều này giúp các chủ nhà tự tin tăng giá thuê", ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận chiến lược Knight Frank Việt Nam, cho hay.

Còn theo số liệu từ Savills Việt Nam, trong quý vừa qua, giá thuê trung bình văn phòng tại TP HCM gộp cả khu trung tâm và ngoài trung tâm tăng 6% so với năm trước, ở khoảng 812.000 đồng mỗi m2. Phần lớn sự điều chỉnh giá ghi nhận được là từ những dự án hạng A mới gia nhập đầu năm nay.

Công suất thuê tăng trưởng tích cực là động lực giúp các văn phòng hạng A mạnh tay điều chỉnh giá. Cụ thể, công suất thuê ghi nhận ở các văn phòng hạng A tăng 5% trong quý vừa qua, duy trì ở mức 89%. Nhóm ngành tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và bất động sản tiếp tục dẫn đầu với 39% thị phần giao dịch, tiếp theo là khối công nghệ với 31% và sản xuất là 13%. Có 75% khách thuê quý vừa qua là các công ty nước ngoài, chủ yếu từ Mỹ, Hàn Quốc và Nhật Bản, trong khi các công ty trong nước chỉ chiếm 25%.

Bên cạnh tỷ lệ lấp đầy khả quan của các toà nhà mới, diễn biến có phần trái ngược với một số tòa nhà văn phòng lâu đời tại TP HCM. Những văn phòng cũ này đang bị bỏ trống khá nhiều và có tỷ lệ trả mặt bằng cao, khó tiếp cận được khách thuê mới. Savills ghi nhận có đến 73% các giao dịch thuê văn phòng trong quý III là đến từ mục đích di dời từ những tòa nhà cũ sang những dự án có chất lượng tốt hơn.

Ông Leo Nguyễn lý giải hiện tượng dịch chuyển này là do các dự án mới đáp ứng được tiêu chí về chứng chỉ xanh, không gian sinh hoạt chung, xu hướng đang được khách thuê quốc tế và cả nội địa ưa chuộng. Ngoài ra những dự án mới cũng tích cực đưa ra nhiều ưu đãi cho khách thuê quy mô lớn. Trong khi những dự án cũ hầu như không thể đáp ứng tiêu chí như xanh hoá, không gian chung, diện tích chào thuê hạn chế, không phù hợp với xu hướng các doanh nghiệp lớn nên mất dần sức cạnh tranh.

Dự báo diễn biến thị trường sắp tới, ông Leo Nguyễn cho rằng tính cạnh tranh với cả chủ nhà và khách thuê sẽ ngày càng tăng cao. Các chủ tòa nhà văn phòng phải duy trì giá thuê hấp dẫn, điều chỉnh lại chính sách để giữ chân khách hàng, trong bối cảnh nhiều dự án mới có chất lượng cao hơn và giá thuê thấp hơn. Thị trường các tháng tới sẽ có sự khác biệt lớn giữa giá chào thuê và giá thuê thực tế. Xu hướng này còn tiếp tục đến năm 2025, trong bối cảnh các văn phòng mới sắp đưa vào vận hành, nhất là tại khu vực ngoài trung tâm.

Dù vậy, chuyên gia Knight Frank cũng nhấn mạnh, do có nhiều trì hoãn trong quy trình pháp lý cũng như cấp phép suốt 2 năm qua nên năm tới, nguồn cung văn phòng dù có tăng thêm cũng sẽ hạn chế ở khu vực trung tâm và chỉ cải thiện hơn với các vùng ven.

Tương tự, bà Giang Huỳnh, Giám đốc nghiên cứu thị trường SM22 dự báo, từ nay đến năm 2025, nguồn cung mới khu vực trung tâm vẫn khan hiếm và phải đến năm 2027 thành phố mới có thêm 196.412 m2 sàn từ 15 dự án được đưa vào hoạt động.

Chứng nhận xanh đang là mối quan tâm của các dự án văn phòng cao cấp tại TP HCM khi 63% nguồn cung cao và trung cấp sắp khai trương đều tập trung đáp ứng các tiêu chuẩn này. "Áp lực lớn lên các dự án cũ khiến chủ nhà phải tính toán lại chính sách và giá thuê trong những năm tới", bà nói.

Phương Uyên