Trong dự thảo xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất quy định thuế suất với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu tài sản, thời gian càng ngắn mức thuế càng cao, nhằm ngăn chặn đầu cơ nhà đất.

Chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện nay không phân biệt thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng. Điều này, theo Bộ Tài chính, khiến tình trạng đầu cơ, lướt sóng nhà đất ngắn hạn, sang tay kiếm lời diễn ra phổ biến vì không có chế tài mạnh tay. Việc quy định thuế suất theo thời gian sở hữu tài sản sẽ ngăn chặn đầu cơ nhà đất.

Nói với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, đồng tình việc áp dụng thuế như một công cụ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lướt sóng, bỏ hoang tài sản, lãng phí đất đai, gây bất ổn cho sự phát triển lành mạnh của thị trường. Tuy nhiên, nếu tính toán đánh thuế theo thời gian nắm giữ để triệt tiêu lợi ích từ đầu cơ, điều tiết thị trường, theo ông Châu, chỉ nên áp dụng có tính thời điểm, cụ thể là khi thị trường bất ổn, nóng sốt. Còn khi thị trường ổn định, bền vững, không cần áp mức thuế này.

Ông cho biết nhiều năm trước, khi thị trường liên tục diễn ra tình trạng sốt nhà đất, Hiệp hội đã đề xuất biện pháp áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian để hạ nhiệt sóng đầu cơ. Nếu giao dịch chuyển nhượng bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 6 tháng, áp mức thuế suất 5%, 6-12 tháng là 4%, trên 1-2 năm là 3%, sau 3 năm vẫn áp dụng mức thuế hiện hành 2%.

Dù vậy, theo ông, giải pháp hiệu quả nhất vẫn là sớm hoàn thiện luật thuế bất động sản, bao gồm thuế với người sở hữu nhiều bất động sản, thuế nhà đất bị bỏ hoang, thuế chuyển nhượng... để có chế tài cụ thể, giảm tình trạng lãng phí tài nguyên nhà đất.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng đầu cơ bất động sản là một khía cạnh của thị trường và khó triệt tiêu hoàn toàn. Bản chất đầu cơ là tranh thủ khi một khu vực, phân khúc nào đó khan hiếm nguồn cung, nhu cầu tăng cao mà mua vào rồi bán ra nhanh với giá cao. Hoạt động này diễn ra mạnh mẽ, khó kiểm soát, nhất khi thị trường xuất hiện sốt nóng.

Do đó, ông Tuấn cho rằng, nên có tính giai đoạn khi áp dụng tính thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản. Nếu thị trường nóng sốt thì trong ngắn hạn, việc đánh thuế như trên sẽ phát huy hiệu quả giảm lợi ích từ đầu cơ. Còn về dài hạn, tỷ lệ vài % thuế không phải là yếu tố chính khiến hoạt động đầu cơ ngừng lại. Nguồn cung và giá nhà mới là chìa khoá chính giải bài toán giảm đầu cơ, lướt sóng.

"Nếu nguồn cung dồi dào, giá phải chăng thì không ai còn hào hứng đi đầu cơ đất", ông Tuấn nói.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), góp ý thay vì áp thuế dạng này cho toàn thị trường, chính phủ nên tính toán tính theo từng loại hình và từng thị trường để tránh tạo tác động trên diện rộng. Việc áp cùng lúc nhiều loại thuế dễ tạo ra hệ lụy thanh khoản sụt giảm, giá nhà tăng cao.

Ông Nghĩa cho rằng, chính phủ nên cân nhắc áp dụng thuế với các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như nhà phố, căn hộ để hạn chế đầu cơ các loại hình này. Ngoài ra, những địa phương, khu vực tập trung nhu cầu an cư cao như khu công nghiệp, khu chế xuất, các đô thị lớn, chính phủ cũng có thể cân nhắc việc đánh thuế theo thời gian sở hữu.

Tuy nhiên, chính sách đánh thuế lũy tiến cũng cần có sự đồng bộ và hợp lý, kết hợp với áp thuế cao cho nhóm sở hữu nhiều bất động sản (từ 3 tài sản trở lên) và bỏ hoang nhà đất...

Các chuyên gia thống nhất quan điểm, Việt Nam có thể dựa trên kinh nghiệm từ các quốc gia để đưa ra hướng sử dụng công cụ thuế nhằm hạ nhiệt giá nhà, điều tiết thị trường phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, giải pháp này cần lộ trình cụ thể về thời điểm áp dụng, tiêu chí, mức đánh thuế... tránh gây cú sốc cho các bên liên quan.

Ngoài ra, nếu đã đánh thuế cao với các bất động sản có thời gian nắm giữ ngắn thì cũng nên có chính sách giảm thuế cho các giao dịch nhà đất có thời gian sở hữu dài hạn, ưu đãi thuế cho người mua nhà lần đầu và có chính sách hạ mức thuế điều tiết khi thị trường "đóng băng" để tạo sự công bằng và khuyến khích việc mua ở thực.

Theo kết quả nghiên cứu của chuyên trang Batdongsan, hơn 86% người mua tại Việt Nam trong 5 năm qua là để đầu cơ, lướt sóng, chỉ nắm giữ tài sản từ lúc mua đến khi sang tay tối đa trong một năm. Đơn vị này cho rằng, nguyên nhân tỷ lệ đầu cơ nhà đất tại Việt Nam cao một phần do thuế thu nhập bất động sản thấp hơn khu vực và thiếu chế tài với hình thức đầu cơ đất đai rồi bỏ hoang.

Trong khi đó, Bộ Tư pháp cho rằng giải pháp thu thuế theo thời gian nắm giữ không khả thi do quản lý nhà nước về thuế và đất đai ở Việt Nam chưa đồng bộ.

Cơ quan này cho rằng việc áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản.

Khi Việt Nam chưa có sự đồng bộ trong quản lý nhà nước giữa thuế và đất đai, Bộ Tư pháp cho rằng đề xuất này không khả thi và đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu.

Trên thế giới hiện có 5 loại thuế cơ bản dành cho bất động sản là thuế sở hữu, thu nhập, trước bạ, bỏ trống (thuế áp dụng cho các bất động sản không được sử dụng trong thời gian dài) và thuế phát triển (phát triển hạ tầng, tiện ích, dịch vụ, trong một khu vực có bất động sản đó). Trung bình thuế sở hữu nhà tại nhiều nước là 0,3-20%, thuế trước bạ 2-6% và thuế thu nhập 14-45%. Một số quốc gia đang đánh thuế bỏ trống tài sản từ 12-20% và thuế phát triển 1-3%.

Còn tại Việt Nam, người mua nhà hiện chỉ phải chịu 3 loại thuế là thuế thu nhập (2%), thuế sở hữu (0,03-0,2%) và thuế trước bạ (0,5%). Tỷ trọng thuế bất động sản trong cơ cấu GDP của Việt Nam là 0,03%, thấp hơn rất nhiều nước trong khu vực như Indonesia 0,2%, Thái Lan 0,2%, Philippines 0,5%, Campuchia 0,9%, Trung Quốc 1,5%, Singapore 1,5%, Hàn Quốc 4%.

Một thăm dò mới đây của VnExpress với gần 32.000 độc giả cho thấy, gần 70% đồng tình việc đánh thuế bất động sản thứ hai và bỏ hoang. Chính sách thuế nhà được đưa ra nhiều lần trong suốt 15 năm qua nhưng đến nay vẫn "nằm trên giấy" do lo ngại tác động mạnh tới thị trường và "thiếu quyết tâm chính trị".

Phương Uyên